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BAUX COMMERCIAUX

A la conclusion d’un bail commercial soumis à statut, locataire et bailleur doivent fixer la durée de leur bail à 9 ans minimum, ce qui leur assure une importante stabilité et a des conséquences sur les règles du plafonnement du loyer commercial.

La durée minimum de 9 ans n’est, en réalité, obligatoire que pour le bailleur, car le locataire bénéficie de la faculté de résiliation triennale sauf convention contraire. La loi Pinel a limité à quatre cas les dérogations à la faculté de résiliation triennale du preneur.
De son côté, le bailleur peut également dénoncer le bail à l’expiration d’une période triennale, mais seulement dans quelques cas précis :

• - s’il veut reprendre l’immeuble pour construire ou reconstruire l’immeuble existant ; pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux ;
• - s’il veut différer le renouvellement afin de surélever l’immeuble ;
• - s'il s'agit d'un terrain qu'il entend reprendre pour y reconstruire, lorsqu'il veut reprendre les locaux d'habitation accessoires aux lieux loués ;
• - s'il obtient un permis de construire un local d'habitation sur tout ou partie d'un des terrains visés au 2° de l'article L. 145-1 du code de commerce.

Il existe cependant d'autres types de baux permettant d'échapper au statut des baux commerciaux classiques.

Lorsque le bail arrive à son terme, il ne prend pas fin automatiquement, mais se poursuit par tacite prolongation. Sa durée se prolonge tant qu'il n'est ni résilié, ni renouvelé.

Cette réponse est issue de la fiche conseil « Un bail de quelle durée ? »

La révision du loyer et la clause d’indexation
Aucune disposition du code de commerce n’interdit d’indexer le loyer, c’est-à-dire de lier le montant de celui-ci à un paramètre. C’est le fait de la clause d’indexation, dite aussi « clause d’échelle mobile ». De telles clauses sont toutefois soumises à une double restriction ; elles sont tout d’abord réglementées de façon très stricte quant au choix du paramètre ; elles sont ensuite corrigées dans leurs effets par une révision spéciale.

Les clauses d’indexation à indice de base fixe
Rappelons tout d’abord que la clause d’indexation s’applique automatiquement dès que l’indexation du loyer est stipulée en termes clairs et précis. Sa périodicité d’application est libre.
Par ailleurs, les tribunaux ont été saisis afin de remettre en cause la validité des clauses d’indexation du loyer contenant un indice de base fixe, prévoyant l’indexation annuelle du loyer par rapport à la variation entre l’indice choisi à la date d’effet du bail et l’indice lui correspondant à la date de révision du loyer. À la suite de décisions rendues par la cour d’appel de Paris, la Cour de cassation a également confirmé que la clause d’échelle mobile qui prévoit un indice de base fixe reste valable dès lors que son application, lors des différentes indexations annuelles successives, ne conduit pas à créer une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions (Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22.616).

Les indices ILC ou ILAT
Le plus souvent, les parties choisiront d’indexer le loyer annuellement en se référant aux indices mentionnés à l’article L. 145-38 du code de commerce applicables pour le plafonnement du loyer à l’occasion du jeu de la révision triennale, à savoir l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ces indices ne peuvent être choisis que s’ils sont applicables à l’activité exercée dans les lieux loués.
Il faut rappeler à cet égard que pendant longtemps, l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), publié par l’INSEE, a été le seul indice légal applicable pour le plafonnement des loyers commerciaux, quel que soit l’objet du bail. Supprimé par la loi Pinel du 18 juin 2014, le législateur a introduit dans l’article L. 145-35 du code de commerce deux nouveaux indices de référence : l’indice des loyers commerciaux (ILC), applicables au commerçant et artisans, et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), applicables notamment aux activités tertiaires.

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En présence d'un bail « tous commerces », les travaux d'adaptation des locaux à l'activité exercée par le preneur lui incombent normalement (Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 11-18.833).

Mais s'il s'agit de travaux de mise en conformité des locaux imposés par la réglementation applicable aux établissements recevant du public, le bailleur ne sera pas déchargé de son obligation d'y procéder, sauf stipulations expresses contraires (Cass. 3e civ., 4 juill. 2019, n° 18-17.107).

En effet, le bailleur peut être partiellement déchargé des obligations légales qui lui incombent en vertu notamment des articles 1719 et 1720 du code civil par des clauses transférant au preneur la charge de certains travaux qui normalement lui incombent, dès lors que ces clauses sont expresses, précises et limitées. En matière de bail « tous commerces » toutefois, même si le bail ne comporte aucune clause susceptible d'opérer un transfert de la charge de travaux qui relèvent normalement des obligations de délivrance et d'entretien qui pèsent sur le bailleur, le preneur peut, à certaines conditions, être tenu de la supporter.

Déjà, un arrêt du 19 avril 1989 de la Cour de cassation, en présence d'un « bail ne précisant pas l'affectation donnée aux lieux et dans lesquels [le preneur] a exploité un restaurant », avait censuré la décision d'une cour d'appel qui avait condamné le bailleur à des travaux d'adaptation au motif que ce dernier « ne pouvait ignorer que [le preneur] avait l'intention d'ouvrir un restaurant et qu'en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».

Plus récemment, un arrêt du 3 novembre 2016 avait posé la même limite à l'obligation de délivrance en présence d'un bail « tous commerces », en jugeant qu'il appartenait au preneur de réaliser lui-même et à ses frais, avec l'accord du bailleur, les travaux « pour que l'extracteur soit adapté à la nature et à l'importance de son activité commerciale » et faire cesser les nuisances occasionnées à des tiers par le conduit inadapté ou non conforme. Dans cette espèce, le bail stipulait que le preneur avait « pris les locaux dans l'état où ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance, après les avoir visités et examinés, les estimant conformes à l'usage qu'il entendait en faire », clause qui a sans doute pesé dans la décision alors qu'elle est désormais souvent écartée comme étant trop générale et, partant, inefficace.

Un arrêt de la troisième chambre civile du 12 avril 2018 confirme la tendance de la jurisprudence à poser, ainsi, des limites à l'obligation de délivrance dans le cas particulier d'un bail « tous commerces ».

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Non, le preneur laissé en possession à l’échéance du bail dérogatoire peut prétendre au statut des baux commerciaux nonobstant son absence d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.

On se rappelle que la loi Pinel a modifié l’article L. 145-5 du code de commerce pour porter à trois années la durée maximale du bail dérogatoire ou des baux dérogatoires successifs et reporter « à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance » la date à laquelle s’opère un bail soumis au statut du seul fait du maintien dans les lieux du locataire à cette échéance.

La Cour de cassation a récemment jugé que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire (4 mois par exemple), si le preneur reste et est laissé en possession au-delà de cette durée, il s’opère alors un nouveau bail régi par les règles statutaires (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, no 16-24.045).

La naissance d’un bail commercial soumis au statut implique toutefois que les conditions d’application du statut soient réunies et, notamment, que le bail porte sur un véritable local et qu’il existe un fonds de commerce exploité dans les lieux loués (Cass. 3e civ., 16 juin 2004, no 03-11.314 ; Cass. 3e civ., 24 juin 2009, no 08-14.674 ; CA Caen, 12 mai 2010, no 08/03541 : Loyers et copr. 2011, comm. 113 ; CA Paris, 17 nov. 2010, no 09/07336 : Loyers et copr. 2011, comm. 113).

Mais, à l’inverse, selon un arrêt de la Cour de cassation du 30 avril 1997, l’immatriculation du preneur au Registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est pas une condition du droit pour le preneur, laissé en possession à l’échéance du bail dérogatoire, de prétendre à l’existence d’un bail commercial (Cass. 3e civ., 30 avr. 1997, no 94-16.158).

En matière de bail commercial, la répartition des charges et taxes locatives entre le bailleur et le preneur n’était, jusqu’à l’adoption de la loi Pinel du 18 juin 2014, encadrée par aucune disposition légale ou réglementaire. Les parties étaient donc libres de convenir des charges et taxes facturables au preneur.

Néanmoins, en raison de certains excès, la jurisprudence a progressivement considéré que tout transfert de charges ou taxes sur le preneur constitue une dérogation au droit commun qui ne peut valablement s’opérer que s’il est prévu non seulement par une clause du bail, mais encore par une clause rédigée de manière claire et dépourvue d’ambiguïté.

Par trois arrêts, la Cour de cassation et la cour d’appel de Paris jugent que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être refacturée au preneur si, et seulement si, une stipulation expresse le prévoit. Elles considèrent à cet égard que ne permettent pas d’imputer au preneur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères les clauses suivantes :

• la clause selon laquelle « indépendamment des remboursements qu’il aura effectués au bailleur, le preneur devra payer tous impôts, contributions ou taxes lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier à toute réquisition du bailleur, notamment à l’expiration du bail, avant tout déménagement » (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, no 17-18.873) ;

• la clause, que l’on trouve fréquemment dans les baux du marché, aux termes de laquelle est mise à la charge du preneur « sa quote-part des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges » car la taxe d’enlèvement des ordures ménagères « ne (constitue) pas une charge afférente à l’immeuble » (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, no 17-22.498) ;

• ni davantage la clause qui met à la charge du preneur la taxe foncière, la cour d’appel de Paris précisant à cet égard que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères « n’est pas une composante de la taxe foncière mais une taxe additionnelle facultative attachée légalement à la qualité de propriétaire » (CA Paris, 25 oct. 2017, no 15/23777).

En présence d’un bail « tous commerces », les travaux d’adaptation des locaux à l’activité exercée par le preneur lui incombent normalement (Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, no 11-18.833). Mais s’il s’agit de travaux de mise en conformité des locaux imposés par la réglementation applicable aux établissements recevant du public, le bailleur ne sera pas déchargé de son obligation d’y procéder, sauf stipulations expresses contraires (Cass. 3e civ., 4 juill. 2019, no 18-17.107).

On sait que le bailleur peut être partiellement déchargé des obligations légales qui lui incombent en vertu notamment des articles 1719 et 1720 du code civil par des clauses transférant au preneur la charge de certains travaux qui normalement lui incombent, dès lors que ces clauses sont expresses, précises et limitées. Cependant, en matière de bail « tous commerces », même si le bail ne comporte aucune clause susceptible d’opérer un transfert de la charge de travaux qui relèvent normalement des obligations de délivrance et d’entretien qui pèsent sur le bailleur, le preneur peut, à certaines conditions, être tenu de la supporter.

Et c’est en réalité la tendance de la jurisprudence, en présence d’un bail tous commerces, de mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité ou d’adaptation des locaux rendus nécessaires par l’activité que le preneur a choisi d’exercer.

Dans tous les cas, le preneur aura le plus grand intérêt à signaler au bailleur, avant la conclusion du bail, les qualités particulières qu’il attend des locaux loués pour y exercer son ou ses activité(s) ou y effectuer des aménagements spécifiques.